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[2009/02/03] 金 融 海 嘯 下 負 資 產 一 族 急 升 三 倍

 
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Carmen
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註冊時間: 2005-07-30
文章: 95555

發表發表於: 星期二 二月 03, 2009 7:32 am    文章主題: [2009/02/03] 金 融 海 嘯 下 負 資 產 一 族 急 升 三 倍 引言回覆



海 嘯 一 季 2568 宗 增 至 10949 宗

金 融 海 嘯 去 年 9 月 中 爆 發 , 拖 累 樓 市 一 蹶 不 振 , 樓 價 急 跌 , 負 資 產 一 族 急 升 。 金 融 管 理 局 昨 日 公 佈 去 年 第 四 季 負 資 產 住 宅 按 揭 貸 款 的 數 據 , 顯 示 負 資 產 按 揭 宗 數 按 季 急 升 逾 三 倍 。 地 產 代 理 界 人 士 稱 , 多 個 近 年 開 售 的 大 型 樓 盤 , 由 於 樓 價 急 跌 , 業 主 未 入 伙 已 成 負 資 產 一 族 。金 管 局 總 裁 任 志 剛 昨 日 在 立 法 會 上 已 事 先 張 揚 , 指 去 年 第 四 季 本 港 負 資 產 宗 數 將 會 三 級 跳 。 該 局 最 新 資 料 顯 示 , 第 四 季 負 資 產 住 宅 按 揭 貸 款 宗 數 , 由 第 三 季 的 2,568 宗 急 升 至 10,949 宗 , 按 季 增 加 8,381 宗 或 3.26 倍 , 佔 整 體 按 揭 個 案 2.3% , 但 遠 低 於 03 年 第 二 季 高 期 的 10.6 萬 宗 水 平 。 截 至 去 年 底 , 負 資 產 按 揭 貸 款 涉 及 金 額 248 億 元 , 較 9 月 份 的 60 億 元 亦 升 逾 三 倍 , 佔 整 體 樓 按 貸 款 額 4.2% 。負 資 產 貸 款 的 無 抵 押 部 份 , 由 第 三 季 的 4 億 元 增 加 至 27 億 元 ; 負 資 產 整 體 按 揭 成 數 ( 貸 款 額 與 物 業 市 值 比 率 ) 則 由 107% 上 升 至 112% ; 三 個 月 以 上 的 拖 欠 比 率 由 0.08% 降 至 0.05% 。 雖 然 負 資 產 情 況 有 惡 化 象 , 但 任 志 剛 相 信 , 不 會 出 現 98 年 金 融 風 暴 及 03 年 沙 士 時 的 惡 劣 情 況 。 他 又 指 , 近 期 本 港 樓 價 顯 著 下 跌 , 負 資 產 數 字 大 幅 上 升 屬 意 料 中 事 , 相 信 銀 行 對 此 已 做 好 準 備 。自 去 年 第 三 季 爆 發 金 融 海 嘯 , 樓 價 短 時 間 急 跌 , 個 別 屋 苑 跌 幅 甚 至 達 三 成 以 上 , 令 高 位 入 市 業 主 措 手 不 及 , 變 成 負 資 產 一 族 。 不 少 高 位 購 入 一 手 盤 的 買 家 , 隨 樓 價 下 跌 , 支 付 的 首 期 已 化 為 烏 有 , 入 伙 時 需 要 抬 錢 才 能 上 會 , 即 使 獲 發 展 商 安 排 取 得 高 成 數 按 揭 , 逃 過 撻 定 命 運 , 但 亦 逃 不 過 負 資 產 魔 掌 。中 原 地 產 研 究 部 資 料 顯 示 , 去 年 價 格 跌 幅 最 大 的 10 個 屋 苑 , 幅 度 介 乎 26 至 35% , 高 於 大 市 整 體 23% 的 跌 幅 。 柴 灣 杏 花 及 魚 涌 太 古 城 同 跌 逾 34% , 成 最 重 災 屋 苑 ; 雖 然 兩 屋 苑 近 期 樓 價 已 稍 為 回 升 , 但 仍 與 高 位 相 差 約 30% 。 另 一 方 面 , 個 別 買 家 透 過 購 買 按 揭 保 險 , 承 造 高 於 七 成 , 甚 至 達 樓 價 95% 的 樓 按 , 即 使 樓 價 未 有 跌 超 過 三 成 , 他 們 亦 已 淪 為 負 資 產 。除 了 大 型 藍 籌 屋 苑 業 主 淪 為 負 資 產 , 發 展 商 過 去 兩 年 以 高 價 開 售 的 樓 盤 , 買 家 一 旦 收 樓 上 會 , 隨 時 成 為 負 資 產 。 其 中 火 炭 御 龍 山 、 紅 磡 海 濱 南 岸 及 將 軍 澳 首 都 , 早 前 便 錄 得 蝕 逾 三 成 沽 售 的 成 交 個 案 。 去 年 中 發 售 的 何 文 田 半 山 壹 號 一 期 , 雖 未 有 二 手 轉 售 個 案 作 參 考 , 但 市 場 人 士 估 計 , 其 樓 價 已 下 跌 超 過 三 成 。 這 四 個 樓 盤 , 買 家 入 伙 前 所 支 付 的 樓 價 15% 至 20% 首 期 , 不 足 以 填 補 樓 價 跌 幅 , 入 伙 時 買 家 即 使 獲 發 展 商 安 排 取 得 高 成 數 按 揭 , 不 用 撻 定 , 亦 淪 為 負 資 產 。去 年 初 斥 資 189 萬 元 購 入 將 軍 澳 新 都 城 一 期 一 個 500 多 呎 單 位 的 吳 先 生 說 : 「 當 時 諗 住 個 市 仲 會 升 , 有 得 賺 就 走 , 點 知 個 市 轉 , 咪 惟 有 借 八 成 半 按 揭 上 會 先 , 同 時 將 單 位 放 租 。 」 他 認 為 負 資 產 只 是 一 個 標 籤 , 「 只 要 一 日 未 賣 , 一 日 都 未 係 蝕 梗 。 我 家 收 緊 7,200 蚊 租 , 供 樓 只 係 貼 少 少 , 絕 對 有 能 力 畀 得 起 , 如 果 將 來 個 市 仲 係 冇 起 色 , 咪 繼 續 放 租 。 」

樓 價 跌 一 成   負 資 產 倍 升

負 資 產 宗 數 急 升 三 倍 , 市 場 對 有 關 數 據 均 感 意 外 , 但 經 濟 及 就 業 問 題 未 見 起 色 , 樓 市 前 景 亦 不 樂 觀 , 市 場 預 期 , 負 資 產 情 況 今 年 將 進 一 步 惡 化 。 按 計 劃 有 限 公 司 經 濟 師 何 柏 基 表 示 , 樓 價 急 跌 是 導 致 負 資 產 上 升 的 主 要 原 因 , 若 今 年 樓 價 再 跌 10% 至 15% , 負 資 產 將 大 幅 倍 升 , 料 會 超 過 2 萬 宗 。不 過 , 何 柏 基 認 為 負 資 產 急 增 不 會 對 本 港 樓 按 貸 款 質 素 構 成 直 接 影 響 , 現 時 供 款 人 的 防 守 力 較 以 往 佳 , 但 受 制 於 就 業 市 場 不 明 朗 因 素 , 未 來 六 至 九 個 月 物 業 拖 欠 比 率 料 會 上 升 。 證 券 行 花 旗 的 研 究 報 告 , 對 去 年 第 四 季 負 資 產 數 字 急 升 感 到 意 外 , 並 認 為 本 港 樓 市 下 滑 情 況 可 能 高 於 該 行 原 先 預 期 。 由 於 樓 市 基 本 因 素 仍 然 疲 弱 , 環 球 與 本 地 的 經 濟 及 就 業 情 況 未 許 樂 觀 , 花 旗 估 計 , 樓 價 及 租 金 會 進 一 步 下 跌 , 負 資 產 情 況 惡 化 , 將 影 響 買 家 的 入 市 意 欲 。銀 行 界 則 認 為 負 資 產 情 況 未 必 會 大 幅 惡 化 。 豐 銀 行 執 行 董 事 王 冬 勝 接 受 本 報 查 詢 時 指 出 , 負 資 產 重 返 98 年 及 03 年 的 高 位 機 會 甚 微 , 雖 然 近 期 情 況 有 上 升 趨 勢 , 但 相 信 對 銀 行 問 題 不 大 。 永 隆 銀 行 業 務 拓 展 部 主 管 潘 德 球 認 為 , 宏 觀 環 境 轉 差 , 負 資 產 宗 數 上 升 無 可 避 免 , 但 暫 時 看 不 到 樓 按 質 素 有 轉 壞 象 , 銀 行 近 期 審 批 時 亦 會 審 慎 行 事 , 對 收 入 不 穩 如 靠 「 食 佣 」 的 借 款 人 份 外 小 心 。中 原 按 揭 經 紀 董 事 總 經 理 王 美 鳳 表 示 , 去 年 第 四 季 樓 市 平 均 下 跌 約 兩 成 , 不 少 選 用 七 成 以 上 按 揭 成 數 的 物 業 已 跌 入 負 資 產 行 列 , 但 踏 入 09 年 樓 價 平 均 反 彈 約 6% , 有 助 緩 和 負 資 產 情 況 。

居 屋 復 售 將 緊 貼 市 價

政 府 下 月 將 決 定 最 後 一 批 逾 5,400 個 居 屋 貨 尾 單 位 的 命 運 。 運 輸 及 房 屋 局 局 長 鄭 汝 樺 昨 表 示 , 如 今 年 繼 續 復 售 居 屋 , 定 價 時 會 更 緊 貼 市 場 , 令 買 家 不 會 覺 得 買 貴 樓 。 有 立 法 會 議 員 建 議 , 把 零 散 單 位 交 給 地 產 代 理 以 市 價 放 售 , 令 買 家 減 少 變 成 負 資 產 的 風 險 。房 屋 委 員 會 去 年 中 參 考 私 樓 二 手 市 場 成 交 數 據 , 定 出 上 期 居 屋 售 價 , 至 9 月 接 受 市 民 申 請 時 , 卻 碰 上 金 融 海 嘯 , 令 申 請 人 數 大 減 。 有 批 評 指 當 局 定 價 機 制 存 在 漏 洞 , 太 早 定 價 令 居 屋 售 價 與 市 場 嚴 重 脫 節 。 鄭 汝 樺 昨 出 席 立 法 會 房 屋 事 務 委 員 會 時 表 示 , 知 道 居 屋 定 價 與 出 售 時 間 存 在 時 差 , 如 今 年 按 計 劃 推 出 居 屋 , 房 委 會 會 盡 量 縮 短 定 價 與 出 售 的 時 差 , 但 她 沒 透 露 可 縮 短 多 少 時 間 。民 建 聯 立 法 會 議 員 陳 鑑 林 指 , 為 求 居 屋 售 價 貼 近 市 場 , 應 把 零 散 單 位 交 由 地 產 代 理 放 售 , 可 減 少 市 民 買 貴 居 屋 而 變 負 資 產 風 險 之 餘 , 又 可 給 低 下 階 層 置 業 機 會 。 此 外 , 多 名 議 員 要 求 當 局 復 建 居 屋 及 重 推 公 屋 租 置 計 劃 , 以 圓 低 下 階 層 置 業 心 願 。 房 委 會 上 期 賣 剩 近 1,300 個 居 屋 單 位 , 原 本 計 劃 在 今 年 推 出 的 4,130 個 單 位 , 令 貨 尾 居 屋 單 位 累 計 逾 5,400 個 。 按 計 劃 有 限 公 司 經 濟 師 何 柏 基 表 示 , 市 民 買 居 屋 時 都 享 有 折 扣 優 惠 , 雖 然 居 屋 按 揭 成 數 可 高 至 九 成 半 , 但 相 信 大 多 數 暫 時 仍 未 淪 為 負 資 產 , 除 非 他 們 現 在 即 時 補 地 價 出 售 物 業 , 便 須 「 抬 錢 贖 身 」 。

去 年 十 大 負 資 產 重 災 屋 苑

柴 灣 杏 花 村
08 年 2 月 呎 價 $7,192
08 年 12 月 呎 價 $4,687
↓ 34.8%

則 魚 涌 太 古 城
08 年 2 月 呎 價 $8,342
08 年 12 月 呎 價 $5,473
↓ 34.4%

薄 扶 林 碧 瑤 灣
08 年 2 月 呎 價 $8,480
08 年 12 月 呎 價 $5,876
↓ 30.7%

火 炭 駿 景 園
08 年 2 月 呎 價 $6,372   08 年 12 月 呎 價 $4,428
↓ 30.5%

則 魚 涌 康 怡 花 園
08 年 2 月 呎 價 $6,423   08 年 12 月 呎 價 $4,546
↓ 29.2%

鴨 洲 海 怡 半 島
08 年 2 月 呎 價 $6,070   08 年 12 月 呎 價 $4,355
↓ 28.3%

觀 塘 麗 港 城
08 年 2 月 呎 價 $4,685   08 年 12 月 呎 價 $3,415
↓ 27.1%

將 軍 澳 維 景 灣 畔
08 年 2 月 呎 價 $5,563   08 年 12 月 呎 價 $4,091
↓ 26.5%

則 魚 涌 南 豐 新 村
08 年 2 月 呎 價 $5,384   08 年 12 月 呎 價 $3,968
↓ 26.3%

藍 田 匯 景 花 園
08 年 2 月 呎 價 $5,314   08 年 12 月 呎 價 $3,922
↓ 26.2%

資 料 來 源 : 中 原 城 市 領 先 指 數

勁 跌 價 一 手 樓 盤

何 文 田 半 山 壹 號 一 期
平 均 開 售 呎 價 $12,000
現 時 市 值 呎 價 $8,000
↓ 33.3%

紅 磡 海 濱 南 岸
平 均 開 售 呎 價 $6,800
現 時 市 值 呎 價 $4,800
↓ 29.4%

火 炭 御 龍 山
平 均 開 售 呎 價 $9,000
現 時 市 值 呎 價 $6,500
↓ 27.8%

將 軍 澳 首 都
平 均 開 售 呎 價 $5,300
現 時 市 值 呎 價 $3,900
↓ 26.4%

註 : 市 值 呎 價 為 二 手 成 交 價 或 市 場 估 值

任 志 剛 : 銀 行 壞 賬 料 惡 化

經 濟 環 境 差 , 不 只 拖 累 負 資 產 情 況 惡 化 , 連 帶 銀 行 貸 款 質 素 亦 受 影 響 , 預 料 壞 賬 情 況 將 轉 差 。 金 管 局 總 裁 任 志 剛 昨 日 出 席 立 法 會 工 作 簡 報 時 表 示 , 本 港 銀 行 不 良 貸 款 比 率 有 上 升 趨 勢 , 呼 籲 市 場 要 有 心 理 準 備 , 情 況 可 能 進 一 步 轉 差 。任 志 剛 稱 , 本 港 銀 行 不 良 貸 款 比 率 由 金 融 海 嘯 前 不 足 1% , 微 升 至 去 年 底 超 過 1% , 由 於 經 濟 下 滑 勢 頭 明 顯 , 他 提 醒 不 良 貸 款 比 率 有 機 會 進 一 步 上 升 , 但 相 信 銀 行 有 能 力 處 理 有 關 問 題 , 不 存 在 要 政 府 購 買 資 產 的 需 要 。 他 又 指 , 本 港 銀 行 的 資 本 充 足 比 率 繼 續 維 持 於 高 水 平 , 為 幫 助 銀 行 維 持 有 充 足 資 本 , 該 局 已 引 入 備 用 銀 行 資 本 安 排 , 以 及 彈 性 處 理 個 別 銀 行 資 本 充 足 比 率 在 法 定 要 求 上 的 監 管 。銀 行 信 貸 有 輕 微 收 縮 情 況 , 去 年 第 四 季 零 售 銀 行 的 貸 款 總 額 減 少 3% , 貿 易 融 資 減 幅 更 接 近 15% , 主 要 是 外 貿 收 縮 所 致 。匯 豐 銀 行 執 行 董 事 王 冬 勝 表 示 , 經 濟 下 滑 , 貸 款 質 素 轉 差 屬 正 常 現 象 , 銀 行 方 面 在 借 貸 業 務 亦 會 小 心 處 理 , 以 保 障 資 本 。 永 隆 銀 行 業 務 拓 展 部 主 管 潘 德 球 表 示 , 本 港 貸 款 質 素 是 否 轉 差 , 可 留 意 信 用 卡 的 壞 賬 情 況 , 而 最 新 數 字 尚 未 反 映 貸 款 質 素 轉 壞 , 但 面 對 不 良 貸 款 呈 現 上 升 勢 頭 , 銀 行 可 做 的 主 要 是 謹 慎 審 批 , 做 好 風 險 管 理 。 金 管 局 最 新 公 佈 的 去 年 第 三 季 信 用 卡 數 字 , 截 至 去 年 9 月 底 , 信 用 卡 拖 欠 比 率 為 0.31% , 為 有 紀 錄 以 來 新 低 。


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文章: 95555

發表發表於: 星期二 二月 03, 2009 8:09 am    文章主題: 引言回覆

比 負 資 產 更 可 怕 的 危 機 就 在 眼 前

樓 價 從 去 年 第 三 季 開 始 明 顯 下 跌 , 負 資 產 物 業 數 目 上 升 是 可 以 預 期 的 事 , 只 是 沒 有 想 到 負 資 產 問 題 惡 化 的 速 度 如 此 快 , 如 此 嚴 重 。 根 據 金 管 局 公 佈 的 最 新 數 據 , 香 港 負 資 產 物 業 的 數 目 從 去 年 第 三 季 的 二 千 多 個 急 增 至 第 四 季 的 超 過 一 萬 個 , 升 幅 超 過 三 倍 。 短 短 三 個 月 負 資 產 物 業 數 目 就 增 加 三 倍 , 這 個 趨 勢 不 可 說 不 讓 人 擔 心 。 而 且 , 物 業 價 格 的 跌 勢 還 未 結 束 , 不 少 地 產 界 或 投 資 界 人 士 都 預 期 , 未 來 半 年 至 一 年 隨 經 濟 進 一 步 下 滑 , 樓 價 還 可 能 再 下 跌 百 分 之 十 五 至 三 十 。 若 果 這 個 預 測 成 為 事 實 , 負 資 產 個 案 將 會 在 往 下 來 的 幾 季 繼 續 飛 躍 式 上 升 , 令 更 多 市 民 變 成 負 資 產 業 主 。 負 資 產 造 成 的 禍 害 相 信 絕 大 多 數 市 民 都 記 憶 猶 新 。 回 歸 後 由 於 董 建 華 的 八 萬 五 政 策 及 亞 洲 金 融 風 暴 碰 在 一 起 , 本 地 樓 價 大 幅 下 跌 六 、 七 成 , 大 量 物 業 成 為 負 資 產 , 大 量 業 主 成 為 形 同 樓 奴 的 負 資 產 業 主 , 被 大 幅 貶 值 的 樓 宇 壓 的 透 不 過 氣 來 , 脫 身 不 得 。 更 糟 的 是 負 資 產 令 房 地 產 市 場 變 成 一 潭 死 水 , 令 企 業 特 別 是 中 小 企 業 失 去 融 資 的 渠 道 , 令 消 費 者 失 去 換 樓 、 消 費 的 能 力 。 結 果 , 香 港 經 歷 了 長 達 七 年 的 經 濟 低 迷 , 直 至 ○ 四 年 才 開 始 明 顯 復 蘇 。今 次 樓 市 跌 勢 及 負 資 產 浪 潮 也 許 不 會 像 幾 年 前 那 樣 嚴 重 , 負 資 產 物 業 的 數 目 也 許 不 會 升 至 ○ 三 年 時 超 過 十 萬 宗 的 水 平 。 但 由 於 全 球 樓 市 疲 不 能 興 , 資 金 匱 乏 , 負 資 產 對 本 地 經 濟 的 壞 影 響 仍 然 不 能 輕 視 。負 資 產 問 題 固 然 令 人 憂 慮 , 金 管 局 總 裁 任 志 剛 先 生 昨 天 在 立 法 會 提 到 的 幾 個 潛 在 危 機 , 包 括 第 二 波 金 融 海 嘯 、 金 融 保 護 主 義 、 國 際 銀 行 收 縮 在 新 興 市 場 的 貸 款 業 務 等 更 讓 人 心 寒 。各 國 政 府 為 了 應 付 第 一 波 金 融 海 嘯 , 為 了 穩 住 金 融 體 系 已 出 盡 法 寶 , 已 幾 乎 耗 盡 手 上 的 彈 藥 。 只 可 惜 全 球 金 融 市 場 仍 然 風 雨 飄 搖 , 未 能 回 到 正 常 的 運 轉 ; 部 份 大 型 金 融 機 構 仍 處 於 破 產 、 倒 閉 邊 緣 。 假 若 情 況 在 接 的 幾 個 月 沒 有 好 轉 , 又 或 是 有 金 融 狙 擊 手 借 機 狙 擊 財 困 的 銀 行 以 至 負 債 纍 纍 的 政 府 , 金 融 、 外 市 場 將 會 再 大 幅 波 動 , 造 成 新 一 浪 的 沽 貨 套 現 潮 。 對 體 質 已 極 度 疲 弱 的 金 融 機 構 來 說 , 對 負 債 已 達 天 文 數 字 的 政 府 來 說 , 他 們 能 捱 得 過 第 二 次 海 嘯 的 擊 嗎 ?金 融 保 護 主 義 及 大 型 國 際 銀 行 收 縮 新 興 市 場 貸 款 對 香 港 的 衝 擊 更 是 直 接 及 嚴 重 。 誰 都 知 道 , 不 少 歐 美 大 銀 行 、 國 際 銀 行 集 團 因 為 要 政 府 注 資 而 成 為 變 相 的 國 有 銀 行 , 它 們 的 業 務 策 略 、 貸 款 政 策 肯 定 受 到 政 府 、 國 會 的 左 右 。 很 不 幸 的 是 , 短 視 的 政 客 、 政 府 為 了 討 好 選 民 , 為 了 爭 取 支 持 便 可 能 指 示 所 有 獲 得 政 府 注 資 的 銀 行 要 優 先 貸 款 予 本 國 企 業 , 又 或 把 大 部 份 貸 款 業 務 留 在 本 國 , 好 讓 本 國 企 業 更 易 得 到 資 金 , 能 更 快 擺 脫 財 困 的 情 況 。 近 期 美 國 企 業 成 功 促 使 奧 巴 馬 政 府 在 刺 激 經 濟 方 案 上 加 入 優 先 使 用 美 製 產 品 條 款 就 是 一 個 警 號 ; 接 下 來 , 金 融 業 、 銀 行 業 也 可 能 走 同 樣 的 道 路 , 到 時 候 新 興 經 濟 體 包 括 香 港 的 企 業 便 難 以 從 這 些 國 際 銀 行 中 取 得 資 金 , 便 可 能 要 以 高 息 爭 取 貸 款 。 這 不 僅 令 香 港 企 業 面 對 不 利 的 經 營 環 境 , 也 將 令 香 港 這 個 地 區 金 融 中 心 的 業 務 大 幅 收 縮 。面 對 一 個 又 一 個 紅 色 經 濟 警 號 , 特 區 政 府 今 年 的 預 算 案 實 在 不 應 該 大 灑 金 錢 派 糖 。


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