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[2005/11/02] 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金
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Carmen
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發表發表於: 星期一 十一月 14, 2005 5:26 am    文章主題: 引言回覆

投 資 前 景 受 質 疑


領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 旗 下 資 產 全 部 來 自 房 委 會 , 受 政 府 政 策 影 響 , 有 關 物 業 租 金 與 市 場 租 金 差 距 很 大 , 即 使 去 年 零 售 業 復 甦 , 但 領 匯 旗 下 物 業 租 金 升 幅 僅 百 分 之 一 , 市 場 因 此 質 疑 領 匯 投 資 前 景 。 房 屋 及 規 劃 地 政 局 常 任 秘 書 長 昨 日 與 傳 媒 高 層 會 面 時 表 示 , 未 來 兩 年 領 匯 每 年 純 利 將 有 百 分 之 八 增 長 , 但 兩 年 後 則 要 視 乎 領 匯 的 營 運 情 況 。 他 指 出 , 領 匯 上 市 後 , 房 委 會 將 不 再 理 會 被 分 拆 物 業 的 加 租 政 策 , 但 他 強 調 , 領 匯 日 後 租 金 加 幅 要 考 慮 市 場 是 否 接 受 。 他 又 指 出 , 較 早 前 曾 向 國 際 投 資 者 推 介 領 匯 , 反 應 良 好 , 但 要 待 認 購 完 成 後 才 知 他 們 實 際 的 認 購 額 。

領 匯 行 政 總 裁 則 稱 , 租 金 調 整 只 是 盈 利 增 長 一 部 份 , 領 匯 管 理 公 司 會 透 過 改 善 營 運 效 率 , 包 括 重 新 組 合 外 判 商 、 翻 新 商 場 增 加 可 出 租 面 積 , 及 提 高 商 場 人 流 引 入 受 歡 迎 品 牌 等 , 提 高 租 金 收 入 。 他 指 出 , 已 計 劃 翻 新 旗 下 八 個 商 場 , 其 中 慈 雲 山 、 厚 德 商 場 及 黃 大 仙 龍 翔 中 心 的 翻 新 工 程 已 展 開 。 另 外 , 據 認 購 文 件 披 露 。 房 委 會 同 意 向 領 匯 授 出 優 先 購 買 權 , 領 匯 可 在 未 來 十 年 , 收 購 房 委 會 旗 下 尚 餘 物 業 , 及 日 後 的 零 售 及 停 車 場 發 展 項 目 , 現 時 房 委 會 餘 下 及 計 劃 發 展 的 零 售 設 施 共 約 七 萬 平 方 米 , 另 有 約 一 萬 二 千 個 泊 車 位 。

○ 三 年 三 月 底 止 年 度 , 房 委 會 來 自 領 匯 旗 下 物 業 的 虧 損 五 億 六 千 九 百 萬 元 , ○ 四 年 度 則 賺 一 百 ○ 四 億 二 千 一 百 萬 元 。 據 認 購 文 件 披 露 , ○ 五 年 三 月 底 止 年 度 盈 利 為 二 十 五 億 六 千 九 百 萬 元 , 盈 利 大 跌 主 要 由 於 投 資 物 業 估 值 由 ○ 四 年 度 八 十 九 億 一 千 五 百 萬 元 , 銳 減 至 七 億 五 千 六 百 萬 元 。
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文章: 95555

發表發表於: 星期五 十一月 18, 2005 4:52 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 凍 結 1100 億 , 超 額 18 倍 反 應 遠 遜 去 年


領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( 823 ) 昨 日 截 止 公 開 認 購 申 請 。 消 息 稱 , 公 開 發 售 部 份 超 額 認 購 18 倍 , 凍 結 1100 億 元 , 雖 然 遠 遜 去 年 超 額 129 倍 及 凍 結 2783 億 元 的 盛 況 , 但 在 歷 來 大 型 上 市 活 動 中 , 凍 結 資 金 仍 擠 身 十 大 ( 見 表 ) 。 至 於 國 際 配 售 部 份 , 截 至 昨 晚 認 購 額 逾 1950 億 元 , 暫 時 超 額 13 倍 。

重 新 上 市 的 領 匯 , 香 港 公 開 發 售 部 份 收 到 約 23 萬 份 申 請 , 合 共 認 購 109.77 億 個 基 金 單 位 , 超 額 18 倍 , 凍 結 資 金 1100 億 元 。 去 年 領 匯 上 市 時 , 香 港 公 開 發 售 僅 佔 全 球 發 售 的 10% , 今 年 則 增 至 30% , 但 單 計 認 購 基 金 單 位 數 目 , 相 比 去 年 的 256.96 億 個 , 今 年 減 少 57% , 收 到 的 申 請 則 較 去 年 減 少 54% , 凍 結 資 金 更 減 少 逾 6 成 。至 於 國 際 配 售 部 份 , 美 國 今 天 凌 晨 才 「 截 飛 」 , 截 止 昨 晚 共 錄 得 250 億 美 元 ( 1950 億 港 元 ) 認 購 , 相 比 去 年 的 3075.68 億 元 , 減 少 36.6% 。 按 國 際 配 售 13.48 億 個 單 位 , 以 及 最 高 發 售 價 10.3 元 ( 沒 有 5% 折 扣 優 惠 ) , 國 際 配 售 超 額 13 倍 。

根 據 回 補 機 制 , 公 開 發 售 獲 不 少 於 15 倍 , 但 不 多 於 25 倍 認 購 , 則 會 由 國 際 配 售 部 份 重 新 分 配 到 香 港 公 開 發 售 , 回 撥 後 香 港 佔 基 金 單 位 將 不 少 於 7.12 億 個 , 佔 全 球 發 售 不 少 於 40% 。 不 過 , 去 年 領 匯 公 開 認 購 超 額 129 倍 , 聯 席 全 球 協 調 人 將 約 10.4 億 個 單 位 由 國 際 發 售 重 新 分 配 到 香 港 公 開 發 售 , 令 香 港 公 開 發 售 佔 全 球 發 售 單 位 達 65% , 並 且 以 上 限 10.83 元 定 價 。 消 息 稱 , 有 關 方 面 仍 在 商 討 是 次 回 撥 的 實 際 數 目 及 最 後 定 價 。

另 外 , 去 年 認 購 1 手 ( 500 個 單 位 ) 及 2 手 的 散 戶 , 均 足 額 分 派 , 證 券 界 認 為 , 是 次 應 可 與 去 年 看 齊 , 即 起 碼 做 到 「 買 一 手 中 一 手 ; 買 兩 手 中 兩 手 」 。不 少 投 資 者 昨 在 領 匯 接 受 認 購 申 請 最 後 一 天 , 趕 往 收 票 行 遞 交 申 請 表 , 觀 塘 豐 分 行 所 見 , 整 個 早 上 交 表 的 散 戶 絡 繹 不 絕 。 至 於 中 環 生 銀 行 ( 011 ) 總 行 地 下 的 收 票 箱 , 昨 日 中 午 截 票 前 只 有 零 星 投 資 者 「 趕 入 票 」 , 未 見 有 投 資 者 趕 不 上 入 票 。 野 村 總 研 昨 日 發 表 報 告 , 指 領 匯 每 單 位 合 理 價 為 11.53 元 , 較 招 股 價 上 限 10.3 元 高 出 12% , 估 計 未 來 3 年 租 金 收 入 每 年 可 增 長 4.2% 。 野 村 預 期 領 匯 06 年 度 每 單 位 派 息 20.78 仙 , 07 年 65.37 仙 , 08 年 71.2 仙 。 以 上 限 價 計 算 , 息 率 依 次 為 5.84 、 6.35 及 6.91 厘 。


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文章: 95555

發表發表於: 星期日 十一月 20, 2005 8:16 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 上 限 定 價   散 戶 每 單 位 $9.78


【 蘋 果 日 報 訊 】領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( 823 ) 以 上 限 10.3 元 定 價 , 散 戶 扣 除 5% 折 扣 優 惠 , 每 單 位 價 格 9.78 元 。 領 匯 共 發 售 19.25846 億 基 金 單 位 , 撇 除 策 略 投 資 者 嘉 德 置 地 最 低 可 認 購 基 金 單 位 數 量 , 並 假 設 香 港 公 開 發 售 部 份 佔 全 球 發 售 基 金 單 位 數 目 40% , 在 未 行 使 超 額 配 售 權 以 前 , 領 匯 重 新 上 市 初 步 集 資 194.55 億 元 , 在 歷 年 大 型 招 股 活 動 中 , 集 資 金 額 僅 次 於 集 資 額 205 億 元 的 中 銀 香 港 ( 2388 ) , 排 行 第 9 。 領 匯 估 計 , 自 上 市 日 11 月 25 日 至 06 年 3 月 底 止 4 個 月 , 盈 利 將 不 少 於 4.24 億 元 , 其 間 , 每 基 金 單 位 獲 分 配 利 息 不 少 於 0.1983 元 , 至 於 07 年 度 每 基 金 單 位 預 計 獲 分 配 利 息 為 0.6176 元 。 現 以 上 限 10.3 元 定 價 , 散 戶 有 5% 折 扣 優 惠 下 , 06 年 及 07 年 的 利 息 回 報 率 分 別 為 5.8 厘 及 6.31 厘 , 至 於 機 構 投 資 者 沒 有 5% 折 扣 優 惠 , 06 年 及 07 年 的 利 息 回 報 率 則 分 別 為 5.53 厘 及 6 厘 。

領 匯 管 理 有 限 公 司 較 早 前 與 嘉 德 置 地 達 成 協 議 , 領 匯 管 理 有 權 酌 情 減 少 配 售 予 後 者 的 領 匯 基 金 單 位 , 配 額 由 原 來 1.8 億 美 元 減 至 1.2 億 美 元 , 若 最 終 嘉 德 置 地 僅 獲 批 最 低 限 額 , 以 現 時 定 價 10.3 元 計 算 , 嘉 德 置 地 獲 分 配 的 領 匯 基 金 單 位 數 目 為 9087.38 萬 個 , 佔 全 球 發 售 基 金 單 位 數 目 約 5% 。 撇 除 嘉 德 置 地 所 獲 配 售 基 金 單 位 數 目 , 由 於 較 早 前 有 消 息 稱 , 香 港 公 開 發 售 獲 18 倍 超 額 認 購 , 假 設 啟 動 回 撥 機 制 , 令 香 港 公 開 發 售 部 份 佔 全 球 發 售 基 金 單 位 數 目 40% , 即 7.34 億 個 基 金 單 位 , 其 餘 60% 即 約 11 億 個 基 金 單 位 為 國 際 配 售 ( 沒 有 5% 折 扣 優 惠 ) , 則 是 次 領 匯 重 新 上 市 在 保 薦 人 行 使 超 額 配 售 權 以 前 , 初 步 集 資 額 為 194.55 億 元 。


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發表發表於: 星期一 十一月 21, 2005 5:37 am    文章主題: 引言回覆

認 購 1 至 3 手   領 匯 足 額 分 配


房 屋 委 員 會 昨 日 公 布 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( 823 ) 的 分 配 概 要 , 散 戶 認 購 3 手 或 以 下 , 將 可 全 數 獲 配 基 金 單 位 , 即 「 1 人 3 手 」 ; 鑑 於 今 次 公 開 招 股 部 份 獲 超 額 認 購 18 倍 , 房 委 會 決 定 啟 動 回 撥 機 制 , 將 公 開 招 股 比 例 , 由 原 先 30% , 調 高 至 40% , 國 際 配 售 部 份 則 相 應 調 低 至 60% 。 今 次 領 匯 招 股 反 應 良 好 , 公 開 發 售 部 份 接 獲 23.4 萬 份 申 請 書 , 超 額 認 購 18 倍 。 啟 動 回 撥 機 制 後 , 認 購 3 手 或 以 下 的 散 戶 , 可 全 數 獲 發 基 金 單 位 。 至 於 認 購 3 手 以 上 的 有 效 申 請 , 當 中 超 過 60% 獲 發 的 基 金 單 位 數 目 , 較 去 年 申 請 相 同 基 金 單 位 數 目 所 獲 發 的 為 多 。 換 言 之 , 今 年 所 有 有 效 申 請 獲 發 基 金 單 位 數 目 , 較 去 年 多 或 者 相 同 。 去 年 認 購 1 手 或 2 手 的 散 戶 , 才 獲 足 額 分 派 。

此 外 , 強 積 金 及 慈 善 團 體 的 申 請 , 今 次 也 獲 得 優 待 處 理 ; 總 計 公 開 發 售 部 份 、 強 積 金 及 慈 善 團 體 所 獲 發 的 基 金 單 位 數 目 , 將 會 佔 全 部 發 售 數 目 約 45% 。 公 開 招 股 部 份 不 包 括 分 配 予 領 匯 的 策 略 夥 伴 嘉 德 置 地 總 值 9.36 億 元 ( 1.2 億 美 元 ) 的 基 金 單 位 。

領 匯 日 前 決 定 以 招 股 價 範 圍 上 限 10.3 元 定 價 ( 散 戶 獲 5% 折 扣 , 即 9.78 元 ) , 集 資 額 為 198 億 元 。 房 委 會 表 示 , 假 設 包 銷 商 行 使 超 額 配 發 權 , 今 次 分 拆 領 匯 的 總 收 益 達 到 330.8 億 元 , 較 去 年 增 加 6% 。如 無 意 外 , 第 二 度 招 股 的 領 匯 將 於 本 周 五 ( 25 日 ) 在 主 板 掛 牌 , 結 束 超 過 一 年 的 上 市 籌 備 工 作 。 投 資 者 可 於 本 周 四 至 下 周 一 , 到 65 家 收 票 銀 行 及 郵 政 局 查 閱 特 備 的 小 冊 子 , 或 瀏 覽 領 匯 或 聯 交 所 的 網 頁 , 了 解 公 開 招 股 部 份 的 基 金 分 配 結 果 , 也 可 致 電 領 匯 的 公 開 發 售 熱 線 183-3838 查 詢 。
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發表發表於: 星期三 十一月 23, 2005 7:03 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 變 選 票 櫃 員 機


領 匯 上 市 一 波 多 折 , 今 個 星 期 終 於 掛 牌 , 小 股 民 期 待 領 匯 上 市 收 息 , 民 間 團 體 亦 摩 拳 擦 掌 就 位 繼 續 抗 爭 , 由 領 匯 工 人 、 社 運 人 士 、 學 者 、 商 戶 、 居 民 、 議 員 組 成 「 領 匯 監 察 」 ( The Link Watch ) 今 日 宣 布 正 式 成 立 , 領 匯 監 察 成 員 包 括 大 班 鄭 經 翰 同 埋 協 助 盧 少 蘭 挑 戰 領 匯 上 市 人 。 watch 即 係 要 「睇 」 住 領 匯 , 今 日 就 會 公 布 一 個 有 關 領 匯 旗 下 商 場 清 潔 工 人 慘 況 調 查 ; 由 幾 個 勞 工 團 體 組 成 「 基 層 勞 工 監 察 領 匯 行 動 」 , 上 禮 拜 已 經 率 先 搞 次 示 威 , 今 個 星 期 五 領 匯 掛 牌 , 一 班 工 友 打 算 去 聯 交 所 「 贈 興 」 。 因 領 匯 上 市 而 催 生 兩 個 壓 力 團 體 , 就 好 似 當 年 公 屋 聯 會 同 公 屋 政 策 評 議 會 咁 , 有 人 戲 言 領 匯 係 自 動 櫃 員 機 , 不 過 提 取 唔 係 鈔 票 , 而 係 選 票 。


領 匯 事 件 幕 後 人 馬 總 結 經 驗 繼 續 批 判 私 有 化 後 遺 症
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發表發表於: 星期五 十一月 25, 2005 6:49 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 今 掛 牌 暗 盤 10.8 元


領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( 823 ) 今 日 掛 牌 , 暗 盤 價 上 漲 近 5% 。 外 電 引 述 電 子 交 易 平 台 Instinet 表 示 , 昨 日 共 有 100 萬 個 單 位 以 10.8 元 成 交 。 標 準 普 爾 證 券 研 究 根 據 股 息 貼 現 模 型 ( dividend discount model ) 預 測 , 領 匯 今 天 掛 牌 公 平 值 為 11.2 元 , 較 招 股 價 每 單 位 10.3 元 潛 在 升 幅 8.7% ; 若 以 此 計 算 , 散 戶 每 手 ( 折 扣 價 9.78 元 ) 可 賺 710 元 ( 未 計 使 費 ) 。

若 散 戶 透 過 孖 展 認 購 領 匯 , 假 設 息 率 為 5 厘 , 認 購 6 萬 個 或 以 上 單 位 , 單 位 價 格 要 逾 10 元 才 有 利 可 圖 。 野 村 證 券 表 示 , 由 於 領 匯 旗 下 物 業 將 按 照 私 營 企 業 方 法 管 理 , 可 望 刺 激 租 金 上 升 , 令 派 息 率 提 高 , 故 預 期 單 位 價 格 將 升 至 11.53 元 。

領 匯 昨 正 式 公 布 分 配 比 例 , 認 購 3 手 或 以 下 散 戶 , 獲 全 數 分 配 。 香 港 公 開 發 售 中 認 購 總 值 500 萬 元 以 下 的 甲 組 申 請 共 有 22.8 萬 份 , 合 共 認 購 36.6 億 個 基 金 單 位 , 較 去 年 分 別 減 少 54% 及 51% 。 去 年 最 多 申 請 認 購 1 手 領 匯 , 且 認 購 2 手 均 獲 足 額 分 配 , 故 今 年 認 購 2 手 的 申 請 最 多 , 共 收 到 4.2 萬 份 申 請 。 今 年 雖 然 認 購 不 設 上 限 , 散 戶 不 論 認 購 多 少 均 可 獲 5% 折 扣 , 但 最 大 額 的 4 份 申 請 , 只 是 認 購 5000 萬 個 基 金 單 位 , 涉 及 金 額 4.94 億 元 , 各 獲 分 配 10 萬 個 基 金 單 位 , 中 票 率 僅 0.2% 。 至 於 認 購 逾 5000 萬 個 基 金 單 位 以 上 的 組 別 , 則 無 人 申 請 。 國 際 發 售 也 超 額 18 倍 , 在 超 額 配 售 權 未 獲 行 使 前 , 國 際 配 售 單 位 11.9 億 個 , 佔 全 球 發 售 中 初 步 可 供 認 購 基 金 單 位 約 62% 。

至 於 未 獲 分 配 單 位 的 退 款 支 票 昨 日 已 開 始 陸 續 寄 出 。
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發表發表於: 星期六 十一月 26, 2005 5:27 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 首 日 掛 牌


【 蘋 果 日 報 訊 】 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 昨 天 首 日 掛 牌 , 收 市 報 十 一 元 八 角 , 獲 九 五 折 認 購 優 惠 的 散 戶 , 以 昨 日 收 市 價 計 , 不 計 使 費 , 每 手 ( 五 百 個 單 位 ) 賺 一 千 零 十 元 。 由 於 領 匯 上 市 受 投 資 者 追 捧 , 帶 動 多 隻 具 有 分 拆 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( REITs ) 概 念 的 股 份 上 升 。 領 匯 昨 日 以 十 一 元 二 角 開 市 , 雖 曾 低 見 十 一 元 一 角 , 但 二 十 分 鐘 後 即 升 至 十 一 元 八 角 水 平 , 最 高 曾 升 至 十 一 元 九 角 水 平 , 較 認 購 價 高 逾 一 成 半 , 其 後 一 直 在 高 位 徘 徊 , 直 至 收 市 。 領 匯 昨 日 成 交 股 數 高 達 六 億 七 千 零 八 十 萬 個 單 位 , 約 佔 香 港 公 開 發 售 部 份 七 億 二 千 四 百 萬 個 單 位 的 百 分 之 九 十 一 點 四 。 全 日 成 交 額 達 七 十 七 億 四 千 三 百 萬 元 , 佔 港 股 總 成 交 三 成 三 , 居 成 交 榜 榜 首 。

領 匯 首 日 表 現 理 想 , 相 信 是 由 於 分 配 機 制 令 機 構 投 資 者 獲 分 配 的 基 金 單 位 不 足 , 故 轉 而 在 市 場 吸 納 , 推 高 領 匯 價 格 。以 現 價 計 算 的 利 息 回 報 率 僅 五 厘 , 雖 然 仍 較 銀 行 三 個 月 定 期 存 款 ( 以 一 萬 元 以 上 存 款 計 算 ) 息 率 約 二 點 八 厘 為 高 , 但 吸 引 力 已 減 少 ; 加 上 越 秀 投 資 及 長 江 實 業 即 將 分 拆 REITs 上 市 , 其 中 越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金 市 傳 息 率 達 七 厘 , 故 相 信 下 周 領 匯 或 會 出 現 回 吐 。

領 匯 主 席 鄭 明 訓 昨 日 於 上 市 儀 式 後 表 示 , 很 高 興 領 匯 最 終 成 功 上 市 , 獲 得 二 十 三 萬 投 資 者 的 支 持 , 他 們 會 繼 續 把 公 司 做 好 。 問 及 領 匯 大 幅 高 開 , 他 有 否 擔 心 散 戶 會 乘 機 沽 貨 獲 利 , 對 領 匯 構 成 龐 大 沽 壓 ? 他 沒 有 回 應 。 對 於 市 場 經 常 擔 心 領 匯 於 上 市 後 , 旗 下 商 場 租 金 將 會 上 調 , 鄭 明 訓 表 示 , 旗 下 商 場 租 金 有 否 調 整 空 間 , 現 階 段 評 論 實 屬 過 早 , 領 匯 歡 迎 各 方 提 供 意 見 。 他 重 申 , 於 上 市 後 領 匯 有 不 少 計 劃 , 包 括 改 善 旗 下 商 場 人 流 及 環 境 , 但 他 並 沒 有 透 露 具 體 情 況 。 由 於 領 匯 是 從 房 委 會 分 拆 出 來 , 多 位 政 府 官 員 均 有 出 席 上 市 儀 式 , 包 括 財 政 司 司 長 唐 英 年 、 房 屋 及 規 劃 地 政 局 局 長 孫 明 揚 、 財 經 事 務 及 庫 務 局 局 長 馬 時 亨 , 以 及 房 屋 及 規 劃 地 政 局 常 任 秘 書 長 ( 房 屋 ) 梁 展 文 。

另 外 , 由 領 匯 工 人 、 社 運 人 士 、 學 者 、 商 戶 、 居 民 、 議 員 組 成 「 領 匯 監 察 」 昨 日 到 場 贈 興 , 由 中 環 政 府 總 部 遊 行 至 港 交 所 , 抗 議 政 府 將 公 屋 商 場 資 產 私 有 化 , 為 數 約 三 十 人 。 領 匯 監 察 發 言 人 表 示 , 他 們 擔 心 領 匯 於 上 巿 後 , 旗 下 產 業 的 管 理 將 出 現 問 題 。


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發表發表於: 星期三 十一月 30, 2005 6:33 am    文章主題: 引言回覆

首 隻 地 產 信 託 投 資 基 金 ( REITs )



全 港 首 隻 地 產 信 託 投 資 基 金 領 匯 ( 823 ) 上 周 五 成 功 上 市 , 並 且 出 乎 意 料 地 錄 得 近 15% 的 升 幅 , 可 算 是 提 早 送 給 一 眾 投 資 者 的 聖 誕 禮 物 。 一 天 內 獲 取 15% 回 報 , 當 然 值 得 高 興 , 但 最 重 要 的 是 如 何 長 期 讓 自 己 的 投 資 組 合 保 持 如 此 速 度 的 增 長 。投 資 就 好 比 馬 拉 松 賽 跑 , 中 途 跑 得 快 , 並 不 代 表 最 後 能 夠 獲 勝 。 評 價 投 資 的 成 果 要 從 長 期 來 看 , 一 味 地 重 短 期 成 果 , 會 影 響 到 理 財 計 劃 的 實 施 。 在 股 市 投 資 中 有 句 俗 話 : 「 短 線 是 銀 、 長 線 是 金 。 」 意 思 是 說 , 如 果 看 到 了 大 趨 勢 並 長 線 持 有 , 所 獲 得 的 回 報 往 往 較 「 短 炒 」 更 可 觀 。

就 以 投 資 房 地 產 市 場 為 例 , 香 港 樓 市 於 1984 年 至 1997 年 間 持 續 上 升 , 如 果 看 通 了 這 個 長 期 趨 勢 而 參 與 投 資 , 又 懂 得 於 1997 年 政 府 宣 布 推 出 「 八 萬 五 」 房 屋 政 策 時 落 車 , 相 信 現 時 的 生 活 會 過 得 相 當 不 錯 。 又 假 如 於 1999 年 留 意 到 黃 金 的 走 勢 , 在 過 去 五 年 金 價 由 每 盎 司 250 美 元 飆 升 至 目 前 逾 500 美 元 水 平 , 投 資 回 報 是 100% 。

可 是 , 投 資 者 往 往 傾 向 於 選 擇 短 線 投 資 。 投 資 者 平 均 持 有 上 市 股 票 的 年 期 約 為 11 個 月 。 事 實 上 , 在 過 去 50 年 來 的 趨 勢 都 顯 示 , 投 資 者 持 有 股 票 的 時 間 愈 來 愈 短 。 相 較 於 目 前 高 於 100% 的 年 度 股 票 周 轉 率 , 1960 年 時 就 只 有 12% , 即 是 在 45 年 前 投 資 者 平 均 持 有 一 隻 股 票 多 過 8 年 。 當 然 , 11 個 月 只 不 過 是 投 資 者 持 有 股 票 年 期 的 平 均 數 , 長 線 投 資 者 仍 然 存 在 , 但 市 場 正 由 一 群 活 躍 的 交 易 者 主 導 , 他 們 的 所 謂 「 長 線 投 資 」 , 可 能 只 代 表 由 午 餐 去 到 晚 餐 的 時 間 。 從 投 資 心 理 學 的 角 度 來 看 , 投 資 者 選 擇 短 線 投 資 , 其 中 一 個 原 因 在 於 他 們 對 風 險 的 厭 惡 。 實 際 點 說 , 是 不 希 望 投 資 會 出 現 虧 損 。 為 了 減 低 投 資 的 風 險 , 他 們 選 擇 了 在 自 己 能 看 得 見 的 情 況 下 做 買 賣 , 而 不 願 意 承 擔 長 線 投 資 所 要 面 對 的 不 確 定 性 。 然 而 , 這 類 短 線 投 資 其 實 與 賭 博 無 異 ─ ─ 今 天 買 入 , 明 天 賣 出 , 基 本 上 贏 輸 的 機 會 只 是 一 半 一 半 。 與 此 同 時 , 短 炒 亦 會 增 加 交 易 成 本 , 影 響 投 資 回 報 。

引 用 價 值 投 資 之 父 格 雷 厄 姆 ( Benjamin Graham ) 的 說 話 : 「 股 票 市 場 短 期 來 說 是 投 票 的 機 器 , 長 線 來 說 則 是 一 個 評 價 的 機 器 。 」 事 關 股 市 短 期 走 勢 經 常 受 傳 聞 消 息 、 投 資 者 情 緒 等 左 右 , 升 跌 可 以 全 無 基 本 因 素 支 持 , 但 內 在 價 值 才 是 影 響 股 票 長 期 表 現 的 主 因 。 所 以 , 投 資 者 減 低 風 險 的 做 法 , 反 而 應 該 是 詳 細 分 析 投 資 項 目 的 基 本 因 素 , 尋 找 大 趨 勢 , 並 且 於 買 入 後 長 期 持 有 。 曾 經 有 投 資 者 批 評 說 , 「 買 入 並 持 有 」 的 做 法 並 不 是 任 何 情 況 下 都 合 用 。 在 牛 市 中 , 「 買 入 並 持 有 」 的 做 法 當 然 奏 效 ; 但 在 熊 市 中 , 這 做 法 將 會 令 投 資 者 錄 得 重 大 的 虧 損 。 以 香 港 房 地 產 投 資 為 例 , 假 如 在 1997 年 於 高 位 入 市 , 即 使 近 年 樓 市 回 暖 , 過 去 七 年 仍 錄 得 近 50% 的 損 失 。 又 以 日 本 股 市 為 例 , 1990 年 日 經 平 均 指 數 最 高 達 40000 點 的 水 平 , 而 截 至 上 周 五 則 報 14937 點 , 距 離 平 手 的 路 仍 很 遠 。是 的 , 這 是 由 於 市 場 是 回 歸 平 均 ( Reversion To The Mean ) 的 機 器 。 就 正 如 樹 不 會 長 到 像 天 一 樣 高 。 透 過 分 析 各 樣 投 資 項 目 的 歷 史 數 據 , 我 們 可 以 計 算 出 各 類 資 產 增 長 的 平 均 值 。 資 產 增 長 很 多 時 會 偏 離 平 均 值 , 有 時 會 略 高 , 有 時 會 略 低 , 但 市 場 最 終 也 會 返 回 平 均 值 。 所 以 , 不 鼓 勵 投 資 者 盲 目 地 「 買 入 並 持 有 」 。 當 看 到 投 資 項 目 的 基 本 因 素 有 變 、 趨 勢 改 變 , 或 偏 離 增 長 平 均 值 太 遠 時 , 便 應 該 小 心 , 考 慮 是 否 有 離 場 的 必 要 。

另 外 , 採 用 「 分 散 投 資 」 的 方 法 及 「 平 均 成 本 法 」 , 亦 有 助 控 制 投 資 風 險 , 增 加 獲 取 回 報 的 機 會 。 「 平 均 成 本 法 」 , 做 法 是 於 一 段 長 時 間 內 以 固 定 的 金 額 作 定 期 投 資 於 同 一 項 目 上 , 在 格 價 低 時 買 入 較 多 單 位 , 在 高 位 時 則 買 入 較 少 單 位 , 藉 此 減 低 市 場 短 期 波 動 的 負 面 影 響 。 最 重 要 的 是 , 「 平 均 成 本 法 」 能 令 我 們 有 紀 律 地 執 行 投 資 計 劃 。
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發表發表於: 星期五 十二月 02, 2005 7:27 am    文章主題: 引言回覆

對 沖 基 金 狂 購 領 匯


領 匯 房 產 基 金 ( 823 ) 上 市 5 日 即 面 對 第 一 個 挑 戰 。 領 匯 公 布 , 前 日 ( 11 月 30 日 ) 接 獲 英 格 蘭 註 冊 的 對 沖 基 金 The Children's Investment Fund ( TCI ) 知 會 , 該 基 金 斥 資 最 少 43.68 億 元 購 入 3.84 億 領 匯 基 金 單 位 , 佔 領 匯 17.95% , 成 為 單 一 最 大 股 東 , 據 悉 消 息 震 動 領 匯 及 港 府 高 層 。 領 匯 昨 日 再 創 新 高 , 收 12.8 元 升 6.22% 。

領 匯 引 述 TCI 聲 明 指 出 , TCI 透 過 旗 下 The Children's Investment Master Fund ( TCIMF ) 及 TCIF Blue Fund ( TCIFBF ) 兩 個 基 金 , 分 別 持 有 16.65% 及 1.3% 領 匯 基 金 單 位 , 其 中 875 萬 個 單 位 透 過 國 際 配 售 購 入 , 佔 領 匯 0.41% , 至 於 其 餘 單 位 則 在 市 場 吸 納 。公 布 指 出 , 據 領 匯 管 理 與 領 匯 受 託 人 豐 機 構 信 託 服 務 ( 下 稱 豐 信 託 ) 訂 立 的 信 託 契 約 , 任 何 人 士 若 佔 基 金 單 位 總 數 10% 或 以 上 , 以 及 日 後 增 持 或 沽 售 每 1% , 均 須 知 會 領 匯 管 理 或 豐 信 託 。
除 了 TCI , 外 電 引 述 消 息 稱 , 尚 有 其 他 對 沖 基 金 持 有 逾 5% 領 匯 , 這 些 基 金 均 希 望 透 過 向 領 匯 管 理 施 壓 , 不 理 租 戶 反 對 , 增 加 領 匯 租 金 收 入 。市 場 人 士 擔 心 , TCI 等 基 金 可 能 挑 戰 領 匯 管 理 人 及 受 託 人 , 甚 至 控 制 領 匯 , 最 極 端 是 將 領 匯 「 私 有 化 」 拆 骨 出 售 。 TCI 基 金 經 理 Christopher Hohn 接 受 亞 洲 華 爾 街 日 報 查 詢 時 稱 , 該 基 金 的 政 策 是 不 評 論 其 投 資 。

據 悉 , 領 匯 未 有 為 投 資 者 設 定 持 基 金 單 位 上 限 , 對 於 有 對 沖 基 金 持 有 大 量 領 匯 , 並 可 能 增 持 , 房 委 會 發 言 人 回 應 本 報 查 詢 時 表 示 , 在 自 由 社 會 , 領 匯 單 位 買 賣 是 由 市 場 決 定 。 接 近 領 匯 消 息 稱 , 房 委 會 尚 未 行 使 超 額 配 售 權 , 換 言 之 , 房 委 會 仍 持 有 9.9% 領 匯 , 策 略 夥 伴 嘉 德 置 地 持 有 4.8% 。 政 府 消 息 人 士 表 示 , 即 使 有 投 資 者 全 資 擁 有 領 匯 , 也 不 能 將 領 匯 拆 骨 , 因 為 根 據 證 監 會 守 則 , 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( REITs ) 必 須 持 有 旗 下 地 產 項 目 最 少 兩 年 , 除 非 有 理 據 , 及 在 基 金 持 有 人 通 過 特 別 決 議 , 同 意 出 售 資 產 。

至 於 撤 換 領 匯 管 理 人 及 受 託 人 的 可 能 性 , 領 匯 企 業 傳 訊 部 回 應 本 報 查 詢 時 表 示 , 「 任 何 領 匯 單 位 持 有 人 要 提 名 任 何 人 士 成 為 董 事 , 均 需 按 信 託 契 約 及 公 司 章 程 所 載 列 的 既 定 程 序 及 條 件 進 行 , 並 須 於 有 關 會 議 上 經 投 票 表 決 。 」 由 於 領 匯 並 非 上 市 公 司 股 票 , 故 不 受 收 購 合 併 守 則 規 管 , 就 算 有 投 資 者 持 有 單 位 逾 30% , 也 不 能 提 出 全 面 收 購 。 證 監 會 有 關 REITs 的 守 則 規 定 , 其 重 大 決 定 須 以 特 別 決 議 方 式 提 交 股 東 大 會 通 過 , 即 須 75% 股 東 贊 成 才 通 過 ; 若 議 案 涉 及 某 一 股 東 的 重 大 利 益 , 該 股 東 不 能 參 與 投 票 , 相 信 對 投 資 者 有 一 定 保 障 。

根 據 證 監 守 則 , REITs 進 行 收 購 合 併 , 更 換 管 理 公 司 , 改 變 投 資 政 策 , 或 者 撤 銷 上 市 地 位 , 均 須 交 由 股 東 全 體 大 會 通 過 。 若 單 一 大 股 東 欲 解 僱 現 有 管 理 人 而 改 聘 其 屬 意 人 選 , 由 於 涉 及 其 利 益 , 該 大 股 東 便 不 能 參 與 投 票 。 另 外 , 證 監 對 管 理 公 司 負 有 監 管 權 , 有 權 以 未 符 資 格 為 由 而 不 批 准 新 管 理 公 司 上 場 , 故 證 監 可 視 為 最 後 關 卡 。

截 至 11 月 30 日 ( TCI 申 報 日 期 ) 領 匯 4 天 成 交 量 約 10 億 個 單 位 。 撇 除 透 過 國 際 發 售 購 入 的 單 位 , TCI 在 市 場 購 入 的 3.75 億 單 位 , 佔 4 天 總 成 交 量 37.49% 。 以 領 匯 首 日 最 便 宜 價 格 計 算 , TCI 最 少 斥 42.78 億 元 。

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發表發表於: 星期日 十二月 04, 2005 6:52 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 鬧 劇 幕 接 幕


領 匯 ( 823 ) 公 布 於 11 月 30 日 接 獲 對 沖 基 金 TCI 通 知 , 該 基 金 已 購 入 3.84 億 個 領 匯 單 位 , 佔 領 匯 17.95% , 成 為 最 大 單 一 股 東 。 消 息 公 布 後 , 政 府 震 驚 , 領 匯 管 理 層 也 震 驚 , 這 是 正 常 的 反 應 。
政 府 官 員 及 領 匯 高 層 先 後 出 來 解 畫 , 說 不 擔 心 出 現 對 沖 基 金 身 份 的 單 一 大 股 東 , 說 大 股 東 不 能 影 響 領 匯 的 日 常 運 作 , 又 說 若 有 人 想 將 領 匯 「 拆 骨 」 出 售 , 亦 不 容 易 , 因 為 關 卡 重 重 。 現 況 不 討 論 這 些 說 法 的 合 理 性 , 單 從 官 員 及 領 匯 高 層 忙 跑 出 來 解 畫 , 便 知 事 態 嚴 重 。

對 沖 基 金 有 備 而 來 , 除 了 TCI , 還 有 5% 落 入 其 他 對 沖 基 金 手 上 , 看 來 他 們 仍 會 繼 續 增 持 。 上 市 後 的 領 匯 已 成 為 「 商 業 製 品 」 , 大 股 東 真 的 不 能 影 響 運 作 嗎 ? 進 入 董 事 局 是 輕 而 易 舉 的 事 , 要 求 加 租 、 削 成 本 以 增 回 報 亦 是 合 理 的 , 奈 何 領 匯 的 資 產 涉 及 公 屋 商 場 , 問 題 就 不 是 這 樣 簡 單 了 , 政 府 如 不 插 手 , 必 引 起 公 屋 居 民 之 不 滿 , 政 客 亦 自 然 多 了 個 炒 作 課 題 。 若 插 手 , 領 匯 已 上 市 , 如 何 能 插 手 ? 領 匯 股 價 升 得 愈 高 , 愈 會 予 人 政 府 「 賤 賣 資 產 」 的 口 實 , 政 府 搞 領 匯 上 市 波 折 重 重 , 如 今 又 要 面 對 另 一 個 困 局 , 究 竟 是 誰 之 錯 ? 又 得 到 甚 麼 教 訓 ? 政 府 高 官 應 好 好 反 省 一 下 。
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