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[2005/11/02] 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金
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Carmen
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文章: 95555

發表發表於: 星期三 十一月 02, 2005 2:23 am    文章主題: [2005/11/02] 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 引言回覆

【 蘋 果 日 報 訊 】房 委 會 分 拆 的 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 , 與 長 實 ( 001 ) 分 拆 的 泓 富 產 業 同 在 本 月 上 市 , 並 於 昨 日 展 開 上 市 前 推 介 工 作 。 基 金 界 人 士 指 出 , 領 匯 與 泓 富 提 供 的 06 年 度 派 息 率 均 低 於 6 厘 , 但 由 於 前 者 是 全 球 最 大 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( REITs ) , 流 通 量 也 較 廣 , 故 吸 引 力 遠 勝 泓 富 。 據 悉 , 領 匯 單 位 初 步 定 價 範 圍 為 9.5 至 11 元 。

承 銷 團 昨 日 開 會 議 定 領 匯 的 發 售 比 例 及 上 市 時 間 表 。 暫 定 公 開 發 售 只 佔 30% , 國 際 配 售 佔 70% ; 但 會 按 散 戶 反 應 作 大 幅 度 回 撥 , 若 公 開 發 售 超 額 15 至 25 倍 , 會 將 公 開 發 售 比 例 由 30% 提 高 至 最 少 40% , 若 超 額 逾 25 倍 , 將 回 撥 至 最 少 50% 。 而 強 積 金 ( MPF ) 的 認 購 額 會 撥 入 國 際 配 售 部 份 ; 每 手 維 持 500 個 基 金 單 位 。 領 匯 擬 於 11 月 10 日 至 18 日 進 行 國 際 配 售 , 14 至 17 日 公 開 招 股 , 25 日 掛 牌 。

據 昨 日 出 席 領 匯 推 介 會 的 基 金 經 理 引 述 領 匯 上 市 文 件 稱 , 領 匯 總 資 產 值 338 億 元 , 扣 除 124 億 元 貸 款 , 資 產 淨 值 214 億 元 , 上 市 集 資 額 將 以 此 數 作 為 指 標 , 按 市 場 反 應 調 整 。 該 基 金 經 理 又 透 露 , 領 匯 有 意 將 06 年 度 的 派 息 率 定 為 5.7 厘 , 今 年 11 月 至 明 年 3 月 底 止 , 4 個 月 派 息 4.2 億 元 。 07 年 度 派 息 率 增 至 6.2 厘 , 全 年 派 息 超 過 13 億 元 。 外 電 引 述 投 資 銀 行 界 消 息 稱 , 領 匯 基 金 單 位 重 新 上 市 的 初 步 定 價 範 圍 為 9.5 至 11 元 , 有 關 定 價 範 圍 已 計 算 截 至 06 年 3 月 底 止 年 度 的 派 息 率 5.18 厘 至 6 厘 。 不 過 , 該 名 銀 行 界 人 士 預 期 , 領 匯 將 不 會 以 上 限 定 價 。 去 年 領 匯 公 開 發 售 時 以 上 限 定 價 , 每 個 基 金 單 位 售 價 10.83 元 。 領 匯 上 市 3 家 聯 席 保 薦 人 瑞 銀 、 匯豐 及 高 盛 預 期 的 派 息 率 相 若 , 瑞 銀 預 料 06 年 及 07 年 度 為 5.69 厘 及 6.17 厘 、 匯 豐 料 5.7 厘 及 6.2 厘 ; 高 盛 則 預 期 05 年 度 派 息 率 4.7 至 6.1 厘 。 基 金 界 人 士 指 出 , 若 領 匯 未 來 1 年 的 回 報 率 低 於 6 厘 , 並 不 吸 引 , 但 由 於 領 匯 是 全 球 最 大 規 模 REITs , 而 且 流 通 量 較 廣 , 國 際 基 金 必 須 吸 納 一 定 數 量 的 領 匯 在 投 資 組 合 中 , 故 相 信 領 匯 仍 會 有 一 定 捧 場 客 。

另 一 方 面 , 同 在 昨 日 開 始 推 介 工 作 的 泓 富 , 提 供 的 派 息 率 較 領 匯 為 低 。 基 金 界 消 息 人 士 指 出 , 泓 富 的 回 報 率 僅 5.3 厘 , 由 於 基 礎 投 資 者 有 6 個 月 禁 售 期 , 對 於 基 金 投 資 者 而 言 並 不 吸 引 。
相 對 於 領 匯 旗 下 商 場 , 雖 然 泓 富 在 調 整 物 業 租 金 時 有 較 大 彈 性 , 但 由 於 泓 富 旗 下 資 產 均 非 一 線 物 業 , 租 金 回 報 並 不 吸 引 。 據 該 名 消 息 人 士 稱 , 長 實 擬 注 入 泓 富 的 7 項 目 物 業 05 年 度 租 金 收 入 預 計 約 1.3 億 元 。 長 實 企 業 業 務 發 展 首 席 經 理 馬 勵 志 接 受 傳 媒 訪 問 時 表 示 , 現 時 一 線 物 業 的 回 報 一 般 只 有 2 至 3 厘 , 吸 引 力 相 對 較 低 , 相 反 如 果 是 優 質 的 非 核 心 區 寫 字 樓 , 現 時 來 說 , 其 未 來 租 金 增 長 是 最 好 的 。




Carmen 在 星期六 十二月 31, 2005 8:24 pm 作了第 2 次修改
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發表發表於: 星期三 十一月 02, 2005 5:59 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 翻 新 商 場 增 出 租 樓 面


【 蘋 果 日 報 訊 】 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 承 銷 商 之 一 花 旗 集 團 發 表 的 研 究 報 告 指 出 , 為 提 升 回 報 率 , 領 匯 在 開 源 方 面 , 擬 在 上 市 後 翻 新 8 個 商 場 , 增 加 收 租 面 積 。 另 外 , 領 匯 又 會 推 行 短 線 及 長 線 的 節 流 方 案 。 花 旗 報 告 指 出 , 領 匯 截 至 3 月 底 止 年 度 總 收 益 達 36.96 億 元 , 其 中 68% 來 自 零 售 設 施 、 25% 來 自 停 車 場 物 業 組 合 、 7% 為 向 租 戶 收 取 冷 氣 費 。 不 過 , 05 年 度 領 匯 的 經 營 成 本 對 經 營 收 入 比 率 為 48% , 雖 然 較 04 年 度 的 54% 有 改 善 , 但 仍 較 私 人 市 場 30% 至 35% 高 。另 方 面 , 領 匯 旗 下 零 售 設 施 平 均 每 月 呎 租 僅 23 元 , 遠 低 於 全 港 商 場 平 均 呎 租 76 元 水 平 。 花 旗 認 為 , 領 匯 旗 下 商 場 的 租 金 低 於 市 場 水 平 , 與 物 業 屬 於 房 委 會 有 關 , 過 去 兩 年 , 私 人 市 場 租 金 不 斷 上 升 , 相 信 上 市 後 的 領 匯 , 與 租 戶 釐 訂 新 租 約 時 將 會 提 高 租 金 , 並 調 整 旗 下 停 車 場 費 用 , 令 收 費 更 具 彈 性 . 除 了 調 高 租 金 , 花 旗 預 期 , 領 匯 亦 會 改 善 旗 下 零 售 物 業 的 環 境 , 吸 引 人 流 , 並 透 過 增 加 收 租 面 積 提 高 收 入 。 現 時 領 匯 旗 下 物 業 內 部 樓 面 總 面 積 9600 方 米 , 僅 是 總 建 築 面 積 為 1.78 萬 方 米 的 54% , 低 於 一 般 私 人 商 場 的 60% 至 65% 。 內 部 面 積 增 加 , 即 可 出 租 的 面 積 亦 會 相 應 提 高 , 因 此 , 領 匯 除 了 透 過 改 善 商 場 內 部 裝 修 、 燈 光 、 及 增 設 顧 客 服 務 中 心 外 , 亦 擬 翻 新 8 個 商 場 物 業 , 提 高 其 內 部 面 積 。 擬 翻 新 的 商 場 , 現 時 內 部 樓 面 只 有 建 築 面 積 約 一 半 , 其 中 赤 柱 廣 場 的 內 部 面 積 , 僅 佔 建 築 面 積 35.8% 。 慈 雲 山 中 心 、 厚 德 商 場 及 黃 大 仙 龍 翔 中 心 的 翻 新 工 程 已 展 開 , 開 支 分 別 為 2700 萬 、 2200 萬 及 830 萬 元 。近 期 , 領 匯 已 相 繼 引 入 莎 莎 、 星 巴 克 咖 啡 及 元 氣 壽 司 等 消 費 性 商 戶 。 花 旗 指 出 , 一 般 人 誤 解 公 屋 居 民 消 費 力 較 低 , 但 根 據 政 府 統 計 處 的 資 料 , 68 萬 戶 公 屋 及 資 助 房 屋 居 民 , 每 月 入 息 中 位 數 為 1 萬 元 或 以 上 , 故 他 們 的 消 費 力 不 容 忽 視 。

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發表發表於: 星期二 十一月 08, 2005 8:33 pm    文章主題: 引言回覆

領 匯 散 戶 九 五 折 入 場 費 4607 元


【明報專訊】領匯房地產投資信託基金下周招股,散戶入場費將較去年低,據悉每單位發行價介乎9.7元至10.3元,散戶可享5%折扣,即能以每單位售價的九五折認購。上市後首年度可獲派的股息最多超過6.6厘,最少亦有6.3厘(見表)。若領匯最終以低位定價,連同認購折扣,每單位售價為9.215元,一手500個單位的認購成本,約4607.5元(未計手續費和佣金等開支)。消息稱,考慮到銀行大幅加息打擊散戶認購領匯的意欲,故港府最終決定為散戶提供更多折扣,由原來所定的3%折扣,提高至5%,定價範圍介乎9.7至10.3元,較去年10.51元至10.83元為低。

房委會及領匯上市安排行,已初步落實領匯的集資額和發行價。接近上市計劃消息表示,是次領匯的發行股數,將超過去年的19.72億股,連同向外借貸約120億元,房委會可套取的資金,將超越去年的約300億元。去年領匯上市集資約210億元,借貸比率為資產值的28%,即近90億元。據了解,是次領匯重新上市,招股集資部分應不會超過220億元,借貸比率超過30%,故房委會今次收取的資金,將較去年為高。換言之,若不計及手續費及其他認購開支,散戶認購一手領匯的入場成本將低於5000元,介乎4607.5元至4892.5元。消息表示,領匯上市後首年度的股息回報率,計及散戶可獲得的認購折扣後,介乎6.3厘至近6.7厘。若最終以低位9.7元定價,計及散戶享有的5%折扣,散戶第一年(指2007年3月底止年度)可得的息率,應可超過6.6厘。據悉,是次領匯發行的單位數目,會較去年19.72億個單位為多,當中30%公開發售,70%配售。基金業人士指出,雖然是次領匯首年可派的股息,較去年最高可達6.85厘略低,惟由於入場費不高,相信仍有一定吸引力。扣除122億元債項後,是次領匯的上市資產淨值約為214億元。
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發表發表於: 星期二 十一月 08, 2005 8:35 pm    文章主題: 引言回覆

領 匯 增 折 扣 一 舉 兩 得


去年被司法狙擊受挫的領匯上市計畫,今番捲土重來,散戶認購可以享有九五折優惠,比去年的百分之三折扣更優厚。房屋委員會今次的「賣大包」式的包裝,也許會被批作「賤賣家產」,實際上則是確保領匯順利上市的穩健做法。

領匯上市去年吸引超過五十萬散戶認購,原因是老百姓對「官股」有信心,相信政府不會「巧取豪奪」小市民的血汗錢﹔此外投資領匯的回報息率也相當吸引,就算以招股上限價上市,計及百分之三的折扣優惠,年息率可達六厘八五,遠勝銀行定期存款和債券。

今年的情況卻大不相同,領匯的資產估值上升了,預計派息回報卻下跌。今年上半年物業價格飆升,公屋商場和停車場的估值水漲船高,領匯招股定價一定要反映其估值提升,否則會變成名副其實的「賤賣政府資產」。今次全靠有百分之五的折扣優惠,才把散戶可享有的回報率拉高至六點六厘左右,稍為貼近去年招股定價的回報率。即使如此,散戶在考慮領匯是否如去年般「抵買」時,還要比較市場上的「可代替品」。去年銀行存款[近零利率,領匯的六厘回報確是非常吸引﹔而今年經過連番加息,單是「紅簿仔」活期儲蓄年息都有兩厘半,至於部分定期存款年利率更超過三厘。故此,把定期存款調去買領匯,所享受的「息差」,遠遠追不上去年,而且存款利率預計還會一再調高,與領匯之間的「息差」因而會進一步收窄,而購入領匯還要冒資產價格起落影響股價的風險。

此外,領匯去年招股定價,完全沒有顧及遭人利用法律手段狙擊而告吹的風險。雖然法庭最後判決提出司法覆核的公屋居民盧婆婆敗訴,為今年領匯重新招股上市掃除了這一障礙,但是盧婆婆先例一開,不能排除有其他人引用其他法律條文再狙擊上市的可能,故此,招股價亦要反映這方面的風險溢價。

近期新股上市屢次「破底」,包括有眾多散戶捧場的中國建設銀行,也曾跌破招股價,現時仍在招股價邊緣掙扎,大挫散戶對認購新股的信心,假如大型招股相繼破底,最後必然打擊新股上市的承接能力。有了建行先例在前,如果連領匯上市也導致散戶虧損的話,不但會出現散戶群起埋怨政府的政治代價,還進一步打擊散戶認購新股的意欲,增加新股上市集資的難度,影響本港金融中心的聲譽和發展。

無論是從領匯本身的微觀角度,還是按照整體政治和金融中心的宏觀考慮,今次領匯招股都要確保萬無一失,照顧投資散戶的利益。由於認購領匯的散戶,幾乎全部都是港人,其中不少更是納稅最多的中產階層,現在透過折扣優惠享受一點回饋,就算定價吸引一點,也可視為是「還富於民」的一點德政。
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發表發表於: 星期四 十一月 10, 2005 12:17 am    文章主題: 引言回覆

揀 房 地 產 基 金 睇 7 項 因 素


領 匯 都 算 「 黑 仔 」 , 在 去 年 正 值 本 港 的 地 產 市 道 「 形 勢 」 大 好 , 假 若 當 時 領 匯 能 成 功 上 市 , 肯 定 賣 個 滿 堂 紅 , 但 偏 偏 忽 然 殺 出 個 盧 婆 婆 , 打 消 了 領 匯 在 去 年 上 市 的 計 劃 。 到 早 前 訴 訟 完 結 , 明 知 美 國 聯 儲 局 會 持 續 調 高 利 率 , 利 率 上 升 不 利 地 產 市 道 及 房 地 產 基 金 , 可 是 領 匯 卻 慢 吞 吞 延 至 11 月 中 才 公 開 招 股 , 「 差 點 」 連 長 實 ( 001 ) 的 房 地 產 基 金 泓 富 也 要 「 搶 閘 」 在 領 匯 之 前 上 市 。 真 不 明 白 為 何 長 實 的 泓 富 可 以 這 麼 快 便 將 上 市 事 項 辦 妥 , 而 領 匯 只 不 過 是 將 相 同 工 序 重 做 一 遍 也 要 這 麼 久 ? 假 若 泓 富 未 能 「 搶 閘 」 上 市 , 不 知 內 有 否 超 「 技 術 」 因 素 ?

根 據 美 國 投 資 專 家 Harry Domash 的 研 究 , 投 資 房 地 產 基 金 需 要 考 慮 的 因 素 , 包 括 :


( 1 ) 持 有 物 業 之 質 素 ;
( 2 ) 物 業 管 理 公 司 之 質 素 ;
( 3 ) 未 來 增 加 租 金 的 能 力 ;
( 4 ) 派 息 率 相 對 其 他 投 資 產 品 ;
( 5 ) 資 產 淨 值 ;
( 6 ) 利 率 趨 勢 ;
( 7 ) 若 房 地 產 基 金 的 股 息 率 低 於 4 厘 , 便 不 要 考 慮 。


讀 者 日 後 在 揀 選 房 地 產 基 金 時 , 不 妨 以 上 述 7 點 作 參 考 。
投 資 者 在 投 資 房 地 產 基 金 時 , 有 兩 項 可 預 期 的 收 益 : 分 別 是 股 息 及 資 本 增 值 ( 即 股 價 之 上 升 ) 。

據 昨 日 的 報 道 , 領 匯 可 能 會 給 散 戶 5% 折 扣 , 而 在 計 入 這 折 扣 後 , 投 資 者 從 領 匯 可 獲 得 的 股 息 率 達 6.6% , 至 於 6.6% 股 息 率 的 房 地 產 基 金 是 否 很 吸 引 ? 據 《 華 爾 街 日 報 》 的 資 料 顯 示 , 在 新 加 坡 上 市 的 房 地 產 基 金 之 股 息 率 平 均 約 為 4.5-4.8% , 而 在 澳 洲 上 市 的 房 地 產 基 金 之 平 均 股 息 率 大 約 為 6-8% 。 由 此 可 見 , 領 匯 的 股 息 率 略 高 於 新 加 坡 的 房 地 產 基 金 , 但 則 不 及 澳 洲 的 房 地 產 基 金 之 股 息 率 高 , 而 在 計 及 澳 元 的 率 風 險 時 , 對 澳 元 及 美 元 區 的 投 資 者 來 講 , 領 匯 的 6.6 厘 亦 算 不 俗 。 可 是 讀 者 不 要 忘 記 , 6.6 厘 乃 領 匯 招 股 時 之 「 可 能 」 股 息 率 , 而 投 資 房 地 產 基 金 是 希 望 其 每 年 的 股 息 增 幅 可 跑 贏 通 脹 , 這 方 面 便 須 視 乎 該 房 地 產 基 金 持 有 物 業 的 未 來 加 租 能 力 。 至 於 股 價 之 升 幅 , 其 中 一 個 因 素 是 來 自 房 地 產 基 金 持 有 之 物 業 的 資 產 增 值 , 筆 者 一 向 認 為 領 匯 的 300 多 億 元 之 資 產 估 值 , 是 略 為 低 估 了 , 故 日 後 這 方 面 的 增 值 可 能 較 6.6 厘 股 息 率 為 高 。 但 這 當 然 要 視 乎 領 匯 的 管 理 公 司 如 何 重 整 旗 下 的 商 場 了 。

最 後 , 近 期 美 國 的 房 地 產 基 金 如 Mills 、 Equity Office Properties Trust 及 Parkway Properties 等 , 在 上 周 公 布 的 業 績 未 如 理 想 , 遭 市 場 拋 售 , 不 知 這 會 否 影 響 領 匯 的 招 股 認 購 情 況 。 領 匯 之 「 不 幸 」 可 能 是 投 資 者 之 「 福 」 , 因 為 大 家 可 以 更 便 宜 的 水 平 吸 納 。[ 錄 自 蘋 果 日 報 ]
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發表發表於: 星期四 十一月 10, 2005 12:21 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 下 周 招 股


領 匯 再 次 上 巿 , 今 個 禮 拜 日 公 布 , 下 禮 拜 一 招 股 , 再 下 個 禮 拜 掛 牌 。

第 1 個 問 題 : 當 然 係 值 唔 值 得 認 購 ?

財 經 界 中 人 有 保 留 。 原 因 係 加 息 , 去 年 招 股 時 , 銀 行 利 息 似 有 若 無 , 現 在 大 額 3 個 月 定 期 可 以 到 4 厘 幾 , 領 匯 若 然 得 5 厘 幾 , 又 確 實 唔 太 吸 引 。 商 場 界 中 人 態 度 就 好 唔 同 。 佢 話 一 定 入 飛 。 原 因 係 領 匯 現 時 商 場 , 在 官 僚 領 導 下 , 已 經 衰 到 貼 地 , 就 算 禽 流 殺 到 都 唔 會 再 衰 得 去 邊 。 第 日 上 巿 , 由 新 公 司 管 理 點 都 會 值 租 。 買 佢 , 係 博 商 場 價 值 上 升 , 係 相 信 私 營 比 官 營 效 率 高 。

第 2 個 問 題 : 驚 唔 驚 再 蝦 碌 ?

政 治 形 勢 現 在 完 全 唔 同 。 大 班 去 年 倒 董 , 今 年 挺 曾 , 睇 怕 冇 阿 公 阿 婆 玩 。 就 算 有 其 他 官 司 , 未 必 足 以 推 翻 整 個 上 巿 計 劃 , 何 況 官 員 已 經 學 乖 少 少 , 保 薦 人 亦 比 去 年 小 心 , 冇 提 早 畀 本 招 股 書 人 搵 漏 洞 咁 笨 。

第 3 個 問 題 : 支 唔 支 持 領 匯 上 市 ?

私 營 效 率 高 、 市 場 勝 官 僚 。 呢 兩 樣 大 把 證 據 , 唔 使 拗 。 所 以 領 匯 獨 立 於 房 委 會 , 係 值 得 支 持 。
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發表發表於: 星期四 十一月 10, 2005 5:24 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 今 推 介 下 周 一 派 表


房 委 會 就 分 拆 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 上 市 , 今 日 開 始 向 機 構 投 資 者 推 介 。 本 周 日 舉 行 記 者 會 公 布 公 開 發 售 詳 情 , 並 在 下 周 一 派 發 認 購 文 件 及 開 始 接 受 認 購 申 請 。 接 近 承 銷 團 消 息 稱 , 領 匯 每 手 仍 為 500 個 單 位 , 至 於 給 予 散 戶 的 折 扣 將 在 周 日 公 布 , 並 在 11 月 21 日 公 布 最 終 定 價 。

領 匯 重 新 上 市 , 將 不 會 保 留 去 年 上 市 時 的 「 2382 」 股 票 編 號 , 新 編 號 為 「 823 」 。 另 外 , 匯 豐 銀 行 、 恆 生 銀 行 ( 011 ) 、 中 銀 香 港 ( 2388 ) 、 東 亞 銀 行 ( 023 ) 及 渣 打 銀 行 , 繼 續 擔 任 收 票 行 , 但 鑑 於 去 年 散 戶 認 購 反 應 熱 烈 , 故 是 次 接 受 認 購 申 請 的 銀 行 分 行 數 目 , 由 去 年 的 63 家 增 至 65 家 。

較 早 前 來 自 承 銷 團 消 息 指 出 , 領 匯 每 單 位 認 購 價 介 乎 9.7 元 至 10.3 元 , 以 每 手 500 個 單 位 計 算 , 連 交 易 徵 費 等 , 領 匯 入 場 費 約 5200 元 。 另 外 散 戶 可 獲 5% 折 扣 優 惠 , 按 去 年 安 排 , 房 委 會 將 在 公 布 散 戶 認 購 結 果 後 才 退 回 折 扣 。

承 銷 團 消 息 稱 , 是 次 的 分 配 基 準 與 去 年 有 別 , 公 開 發 售 由 去 年 10% 增 至 30% , 國 際 配 售 則 減 至 70% 。 若 公 開 認 購 部 份 超 額 25 倍 , 根 據 回 撥 機 制 , 散 戶 可 獲 分 配 比 例 增 至 最 少 50% 。 若 超 額 多 於 15 倍 但 少 於 25 倍 , 則 回 撥 至 公 認 購 的 比 例 最 少 達 40% 。

除 了 回 撥 機 制 , 根 據 超 額 配 售 權 , 房 委 會 在 超 額 情 況 下 , 可 加 碼 發 行 佔 全 球 發 售 總 數 11% 的 基 金 單 位 , 作 為 國 際 發 售 部 份 , 滿 足 市 場 需 求 。 領 匯 重 新 上 市 , 不 再 設 有 基 礎 投 資 者 , 同 時 策 略 夥 伴 嘉 德 置 地 可 認 購 的 基 金 單 位 數 量 達 1.8 億 美 元 , 但 領 匯 管 理 人 有 權 將 其 規 模 下 調 至 1.2 億 美 元 。 另 外 , 嘉 德 置 地 獲 分 配 的 基 金 單 位 有 1 年 禁 售 期 , 3 年 內 要 保 留 不 少 於 75% , 並 在 協 議 期 內 持 有 不 少 於 35% 。 至 於 領 匯 管 理 人 及 房 委 會 持 有 的 領 匯 基 金 單 位 , 都 分 別 有 半 年 及 1 年 的 禁 售 期 。 房 委 會 只 會 在 超 額 配 售 權 並 沒 有 行 使 時 , 才 會 持 有 領 匯 。


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發表發表於: 星期五 十一月 11, 2005 8:54 am    文章主題: 引言回覆

領 匯 散 戶 入 場 費 $4939.48


領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( 823 ) 的 初 步 認 購 文 件 披 露 , 領 匯 重 新 上 市 , 集 資 額 高 達 220.16 億 元 , 散 戶 計 及 5% 折 扣 優 惠 , 每 單 位 基 金 定 價 9.21 至 9.78 元 , 入 場 費 4939.48 元 。

領 匯 估 計 , 自 上 市 日 11 月 25 日 至 06 年 3 月 底 止 4 個 月 , 盈 利 將 不 少 於 4.24 億 元 , 期 間 , 每 基 金 單 位 獲 分 配 利 息 不 少 於 0.1983 元 。 至 於 07 年 度 每 基 金 單 位 預 計 獲 分 配 利 息 為 0.6176 元 , 收 益 率 為 6 厘 。 若 以 最 高 發 行 價 計 算 , 領 匯 06 年 度 的 收 益 率 為 5.53 厘 ; 若 計 及 散 戶 的 5% 折 扣 優 惠 , 收 益 率 5.83 厘 。 07 年 度 收 益 率 為 6 厘 ; 散 戶 折 扣 後 的 收 益 率 則 為 6.31 厘 。根 據 獨 立 估 值 師 報 告 指 出 , 領 匯 旗 下 零 售 物 業 總 市 值 272.57 億 元 , 停 車 場 設 施 則 為 65.45 億 元 , 總 資 產 達 338.02 億 元 。

領 匯 去 年 被 公 屋 居 民 盧 少 蘭 以 法 律 途 徑 阻 延 上 市 , 是 次 特 別 在 認 購 文 件 有 關 「 風 險 因 素 」 的 披 露 中 加 入 新 元 素 , 以 填 補 漏 洞 。 文 件 內 「 風 險 因 素 」 披 露 , 房 委 會 相 信 , 並 就 獲 得 的 法 律 意 見 顯 示 , 未 來 透 過 司 法 覆 核 挑 戰 領 匯 將 不 會 成 功 。 領 匯 管 理 人 已 個 別 考 慮 未 來 可 能 遇 到 的 挑 戰 , 在 接 受 法 律 意 見 後 , 不 能 排 除 日 後 仍 會 遇 到 包 括 來 自 司 法 覆 核 等 的 挑 戰 , 故 引 入 本 港 大 型 招 股 前 所 未 見 的 「 退 股 機 制 」 。

消 息 人 士 指 出 , 在 領 匯 開 始 派 發 公 開 認 購 文 件 ( 下 周 一 ) 後 , 至 公 布 認 購 結 果 日 ( 11 月 24 日 ) , 若 領 匯 受 到 法 律 挑 戰 , 投 資 者 才 可 透 過 「 退 股 機 制 」 退 股 , 但 未 必 遇 到 所 有 法 律 挑 戰 , 領 匯 都 會 啟 動 有 關 機 制 。 按 初 步 上 市 時 間 表 , 若 領 匯 真 的 面 對 法 律 挑 戰 , 而 領 匯 管 理 人 又 決 定 在 上 市 日 ( 11 月 25 日 ) 前 啟 動 「 退 股 機 制 」 , 則 上 市 日 期 將 押 後 最 少 20 天 , 至 12 月 15 日 , 但 不 會 遲 過 12 月 23 日 上 市 。 若 最 終 決 定 不 啟 動 有 關 機 制 , 則 上 市 日 期 即 使 延 遲 , 也 會 少 於 20 天 。 領 匯 將 於 下 周 一 公 開 接 受 認 購 申 請 , 11 月 17 日 截 止 認 購 申 請 , 11 月 24 日 公 布 認 購 結 果 , 若 在 下 周 一 至 11 月 24 日 期 間 領 匯 受 到 法 律 挑 戰 , 領 匯 會 在 結 束 公 開 認 購 時 , 才 考 慮 是 否 啟 動 退 股 機 制 。

領 匯 管 理 人 有 5 日 時 間 考 慮 , 是 否 啟 動 該 機 制 , 若 決 定 啟 動 , 則 散 戶 可 在 11 月 30 日 至 12 月 8 日 期 間 的 9 天 內 退 股 。
由 於 退 股 機 制 在 公 布 認 購 結 果 後 才 啟 動 , 投 資 者 若 借 孖 展 認 購 , 則 被 凍 結 的 資 金 只 會 是 成 功 認 購 單 位 基 金 所 涉 及 的 金 額 , 未 獲 分 配 的 部 份 則 會 按 一 貫 程 序 退 回 予 認 購 人 士 。 散 戶 必 須 將 獲 分 配 的 領 匯 基 金 單 位 全 數 退 還 , 有 關 方 面 不 接 受 只 退 回 部 份 基 金 單 位 的 申 請 , 投 資 者 也 不 可 撤 回 「 退 股 」 申 請 。 至 於 成 功 認 購 領 匯 的 投 資 者 , 若 不 選 擇 退 股 , 將 可 繼 續 獲 分 領 匯 基 金 單 位 。[ 錄自蘋果日報 ]


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發表發表於: 星期五 十一月 11, 2005 8:56 am    文章主題: 引言回覆

退 股 機 制 回 應 訴 訟 風 險


證 監 會 及 中 央 結 算 公 司 就 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ( 823 ) 重 新 上 市 引 入 「 退 股 機 制 」 , 昨 日 向 全 港 證 券 商 解 釋 詳 情 。

透 過 退 股 機 制 退 回 基 金 單 位 的 投 資 者 , 可 獲 發 還 全 數 認 購 金 額 , 包 括 經 紀 佣 金 、 交 易 徵 費 等 。 退 款 將 在 領 匯 上 市 後 3 日 內 發 出 。 換 言 之 , 透 過 孖 展 認 購 領 匯 的 投 資 者 , 若 透 過 退 股 機 制 退 股 , 則 其 成 功 認 購 領 匯 的 資 金 將 被 凍 結 最 少 31 日 。 認 購 文 件 披 露 , 由 於 退 股 機 制 無 可 避 免 地 令 時 間 表 延 長 , 投 資 者 需 要 肯 定 有 足 夠 資 金 , 應 付 利 息 支 出 及 追 收 孖 展 的 費 用 , 因 為 領 匯 不 會 就 孖 展 支 出 , 向 投 資 者 賠 償 。

另 外 , 去 年 領 匯 取 消 上 市 , 投 資 者 可 獲 全 數 退 還 所 有 認 購 金 額 包 括 1% 經 紀 佣 金 , 令 經 紀 業 界 「 白 做 」 , 是 次 領 匯 重 新 上 市 引 入 退 股 機 制 , 令 經 紀 業 界 憂 再 次 「 白 做 」 。 證 監 會 及 中 央 結 算 公 司 向 經 紀 業 界 解 釋 , 即 使 啟 動 退 股 機 制 , 退 回 的 股 份 將 分 配 予 國 際 配 售 投 資 者 , 經 紀 仍 可 收 到 佣 金 。 香 港 證 券 經 紀 業 協 會 主 席 艾 秉 禮 表 示 , 經 紀 應 不 會 對 領 匯 的 退 股 機 制 有 疑 問 , 但 要 提 醒 投 資 者 , 若 以 個 人 名 義 認 購 , 需 留 意 退 股 機 制 行 使 期 間 , 當 事 人 本 身 是 否 留 在 香 港 , 因 為 投 資 者 需 要 自 行 提 出 申 請 。
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發表發表於: 星期一 十一月 14, 2005 5:24 am    文章主題: 引言回覆

集 資 340 億 領 匯 今 起 接 受 認 購


捲 土 重 來 的 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 , 今 日 正 式 派 發 認 購 文 件 及 開 始 接 受 認 購 申 請 , 本 港 散 戶 ( 包 括 白 表 及 黃 表 ) 均 獲 九 五 折 優 惠 , 不 設 認 購 上 限 , 每 手 入 場 費 四 千 九 百 三 十 九 元 四 角 八 仙 。 房 屋 及 規 劃 地 政 局 常 任 秘 書 長 ( 房 屋 ) 梁 展 文 預 計 集 資 額 三 百 四 十 億 元 。

市 民 今 日 起 可 在 豐 、 生 、 中 銀 、 渣 打 及 東 亞 全 港 六 十 五 間 分 行 索 取 認 購 文 件 , 並 在 今 日 至 十 七 日 遞 交 認 購 表 格 。 梁 展 文 表 示 , 已 印 備 三 十 萬 份 認 購 文 件 , 及 四 百 萬 份 申 請 表 , 供 市 民 索 取 。 對 於 認 購 文 件 及 申 請 表 的 印 刷 數 目 均 較 去 年 少 , 協 助 領 匯 上 市 的 聯 席 全 球 協 調 人 及 聯 席 上 市 代 理 人 瑞 士 銀 行 執 行 董 事 楊 凱 蒂 表 示 , 印 數 是 根 據 去 年 市 民 索 取 數 目 作 參 考 。 領 匯 去 年 上 市 超 額 認 購 一 百 二 十 九 倍 , 創 本 港 大 型 集 資 活 動 紀 錄 , 至 於 今 年 能 否 再 創 紀 錄 ? 梁 展 文 表 示 今 年 公 開 認 購 分 配 比 例 由 去 年 的 一 成 增 至 三 成 , 由 於 基 數 增 加 故 不 應 單 看 超 額 倍 數 。他 又 稱 , 今 年 沒 有 基 礎 投 資 者 , 散 戶 認 購 若 超 額 二 十 五 倍 , 將 由 國 際 配 售 回 撥 , 令 可 供 分 配 單 位 佔 全 球 發 售 量 逾 五 成 , 去 年 啟 動 回 撥 機 制 後 , 香 港 投 資 者 ( 包 括 散 戶 及 強 積 金 ) 合 共 獲 分 配 六 成 四 基 金 單 位 , 若 今 年 有 需 求 , 香 港 投 資 者 獲 分 配 比 例 將 不 止 此 數 , 希 望 再 做 到 「 一 人 一 手 」 。 不 過 , 梁 氏 稱 , 領 匯 上 市 後 要 有 穩 定 性 , 故 須 發 售 部 份 單 位 予 機 構 投 資 者 。 去 年 所 有 散 戶 均 獲 九 七 折 認 購 優 惠 , 但 有 二 百 五 十 萬 元 上 限 , 領 匯 重 新 上 市 , 再 為 本 地 散 戶 提 供 九 五 折 優 惠 , 折 扣 較 去 年 高 , 更 不 設 認 購 上 限 。 梁 展 文 表 示 , 此 舉 並 非 減 價 速 銷 , 只 是 將 給 予 本 地 散 戶 的 折 扣 「 加 碼 」 。 他 解 釋 , 由 於 去 年 成 功 獲 配 售 價 值 二 百 五 十 萬 元 基 金 單 位 的 散 戶 寥 寥 可 數 , 故 毋 須 再 設 上 限 。


鑑 於 領 匯 去 年 上 市 時 遭 受 法 律 挑 戰 要 延 遲 上 市 , 為 免 再 有 同 類 情 況 發 生 , 今 年 成 功 認 購 領 匯 的 投 資 者 獲 授 予 「 撤 回 權 」 , 以 便 投 資 者 可 選 擇 是 否 繼 續 投 資 領 匯 。 梁 展 文 稱 , 已 就 可 能 再 面 對 的 法 律 挑 戰 作 多 方 面 檢 討 , 仍 不 排 除 會 再 遇 挑 戰 , 但 相 信 其 成 功 機 會 不 大 , 同 時 認 購 文 件 已 披 露 有 關 風 險 , 及 設 立 撤 回 機 制 , 故 再 次 出 現 阻 延 上 市 機 會 極 微 。

由 於 利 率 上 升 , 今 年 銀 行 及 證 券 行 孖 展 息 率 普 遍 比 較 去 年 高 , 生 銀 行 提 供 的 孖 展 息 率 , 今 年 最 低 為 四 點 九 七 厘 , 此 乃 按 照 客 戶 申 請 八 十 八 萬 元 貸 款 、 透 過 網 上 申 請 繳 付 「 一 口 價 」 費 用 八 百 三 十 八 元 計 算 所 得 , 如 果 客 戶 透 過 分 行 申 請 孖 展 , 一 口 價 則 為 八 百 八 十 八 元 , 貸 款 年 息 相 當 於 五 點 二 六 厘 。 豐 銀 行 的 客 戶 如 透 過 網 上 申 請 孖 展 , 最 低 息 率 為 最 優 惠 利 率 ( 七 點 五 厘 ) 減 二 厘 , 現 時 即 五 點 二 五 厘 。



左 起 : 領 匯 管 理 公 司 財 務 總 監 彭 沛 然 、 房 屋 及 規 劃 地 政 局 常 任 秘 書 長 梁 展 文 、
領 匯 管 理 公 司 主 席 鄭 明 訓 及 行 政 總 裁 蘇 慶 和 , 昨 出 席 領 匯 招 股 的 記 者 會


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